淡市营销纷纷扰扰，各有各的奇招，但抓完眼球，是否真的有效，就不得而知了。为了给大家拨开重重迷雾，以知识管理之名，对市面上各类奇招进行了分析，发现真正务实的不过寥寥，由此，特书淡市营销十大不败秘籍以饕读者。下面，公司与您一起分享房地产淡市营销十大不败秘籍：

　　秘籍1：降价
　　关联词：直降、特价、团购打折、送实物、抽奖、内部员工价
　　不败策略：主动降价、规模推盘，踩准市场机会点。
　　不败指数：★★★★☆ 风险指数：★★☆
　　目前市场异常严峻，需求释放掉一波便少一波，如何踩准节奏，成功出货，价格成为关键。尤其是至今还未明显调价的中大型房企，资金回款、销售指标的压力相对偏大，采用价格策略已经迫在眉睫，具体幅度建议一步到位的手段。以龙湖集团为例，是2012年以来最具有代表性的房企，该企业早在大年初四便开始进入销售状态，依靠在华东、西南两大重点区域的集中推案，一季度即收获两个10亿销售金额的周末，在同业竞争中积累下了第一笔业绩。俗套的降价是永远不败的秘籍！

　　秘籍2：电商关联词：网上售房、网络竞拍
　　不败策略：成本低、影响大，降低营销成本同时抢占先机。
　　不败指数：★★★★☆ 风险指数：☆
　　截止目前，包括保利、万科、龙湖、SOHO在内的诸多全国性品牌开发商均已开拓了电商渠道，保利更是采取了全国电商。电商的独特优势主要有两点：其一在项目定价上，“零元起拍”、“限时团购”等新颖手法改变了以往房地产企业定价的模式，将定价权交给了购房者，从而以较低成本实现了“成本定价”向“需求定价”的转变；其二在客户蓄水上，电商将各个项目、二手房源与最终购房者直接对接，实现了“广告效果化”和“代理渠道化”的统一。2011年5月29日，新浪乐居房产电商频道的首家网络专卖店“游站”正式开盘，抢购活动开始仅2分钟，180套房源通过网络被瞬间抢购，直接参与者近千人，远远大于项目销售套数。

　　秘籍3：拓客
　　关联词：直效拓客、派传单、电话营销、短信营销
　　不败策略：直击终端客户，正面接触，大面积撒网。
　　不败指数：★★★★ 风险指数：☆
　　直效拓客、海量拓客，是易居最为经典的战术之一，同时也最能体现易居的亮剑精神。在淡市之中，依靠周密的安排与众多同仁的合作，通过派发传单、发送短信、电话营销、策划活动等方式，直击终端客户，压迫式营销，将项目强有力地推荐到客户面前，通过海量的拓客，储备客户资源。

　　秘籍4：联动
　　关联词：联合代理、一二手联动(二三级市场联动)
　　不败策略：联合代理——充分竞争，推动销售；一二手联动——利用中介公司门店多、布点广、客户资源多、善于主动出击等优势快速扩大有效客户源。
　　不败指数：★★★★ 风险指数：★★★★
　　联合销售代理模式带来竞争，销售代理必然全力以赴，对项目的销售带来很大的推动作用。一二手联动，可以解决案场来客量不足，是改坐销为行销的一种方式。成熟的房地产市场上，一手物业和二手物业有较强的替代性，客户群高度重合，在这类市场上，客户资源可实现高效“一二手联动”。花样年君山在2011年销售中，就是采用了一二手联动的方式营销。联动策略，依赖竞争促进销售的同时，也会带来恶性竞争，销售代理之间发生摩擦在所难免。因此，联动模式需要销售代理之间要有良好的竞争心态，而开发商要拥有成熟的营销管理经验来制约和管理销售代理。

　　秘籍5：老带新
　　关联词：口碑营销、客户会、业主激励计划不败策略：加强客户维护，以老客户口碑为宣传利器，开发新客源，并实现企业品牌价值提升及长远发展。
　　不败指数：★★★★☆ 风险指数：★☆
　　这是淡市一贯使用的老办法，效果较好，让老业主介绍新客户购买，成交后，新老客户均有相应的奖励机制。此外，老带新也出现了升级模式，比如客户会。假如项目产品好、服务到位，老业主会主动推荐。比较成功的就是万科万客会，万客会通过积分计划、会刊互动、商家优惠及各类客户活动，来有效维护客户关系，高效管理客户资源。

　　秘籍6：保值
　　关联词：回购、补差、无理由退房
　　不败策略：掌握客户“怕跌”心理，直接切中要害。
　　不败指数：★★★ 风险指数：★★★★☆
　　通过保值类营销策略，给购房者一个保障，促使观望者入市下订。一般操作方法如下：限定一个时间回购，原价或加价回购，一般从交房算起，1～3年回购。确定在某时间段内以何为标准补差，不差的参照标准有两种选择：一是楼盘后期的价格，一是区域平均房价。除回购外，类似的还有无理由退房，这是由潘石屹原创，一般时间约定在正式交房之前，也有在交房后。保值回购类营销策略，虽然有一定成效，但存在较大风险，后期操作比较困难，约定的标准难，装修费用、折旧等等都要考虑。

　　秘籍7：零首付
　　关联词：一成首付、分期、减首付、免息
　　不败策略：减轻购房者的首付压力，促进销售。
　　不败指数：★★★☆ 风险指数：★★★☆
　　零首付，是由银行提供70%～80%的购房款按揭比例，余下的20%～30%由开发商为购房者垫付，至交房前付清首付款的一种促销方式。零首付和首付X万、一成等都是在宏观调控前，降低置业门槛，鼓励住宅消费的产物。全国各地均有类似案例，如上海闵行的欧风丽景推出首付10%，消费者只要准备一成的首付款，余下的二成首付款，可从某专业投资公司处无息(由开发商支付利息)获取，这笔款项的还款期限为交房时。这一方法存在一定风险，如果购房者以后的还款能力发生问题或交房时房价猛跌导致购房者不愿付剩余的首付款时，后遗症会发作，开发商就“哑巴吃黄连”。

　　秘籍8：免月供
　　关联词：零月供、送月供
　　不败策略：缓解购房者供房压力，促进销售，对利率提高的现状比较适用。
　　不败指数：★★★☆ 风险指数：★★★☆
　　开发商免费为业主提供一定期限的月供，缓解购房者供房压力，促进销售，实则是变相的打折。适用新开盘项目，特别适用于首置刚需客群。需要注意的是，在目前各大银行贷款额度有限的情况下，需要联合银行共同操作，以避免客户有意愿但贷不出款的情况发生。近期，深圳同时出现两楼盘免月供营销活动，一是大运城邦，免18个月月供，效果不错，连续2周都确有千人到场，办了180张VIP卡；二是瑞思国际，全国第一次出现写字楼免12个月月供活动，其亮点是带租约，深圳唯一在售以租养供写字楼。

　　秘籍9：体验营销
　　关联词：试住、试买、样板房真人秀
　　不败策略：通过体验及真人秀表演，购房者对产品有更全面的认识，为楼盘的口碑奠定坚实基础，促销同时也能提升企业品牌形象。
　　不败指数：★★★ 风险指数：★☆
　　“先试住后购买”的方式，对于购房者而言，可以通过实实在在的体验，了解产品的质量、户型的优劣，以及环境的好坏，身临其境感受楼盘的价值。适用环境有特色、注重服务品质的项目。试住期间，通过在这里的吃、喝、玩、乐，全方位体验小区的环境、配套、服务，生活方式等立体式的感受。比如，重庆中冶北麓原、上海朗诗绿色街区。而真人模拟秀，则是雇用演员在样板间内表演，展现生活情境。适用项目新开盘项目，有特殊概念的项目。比如，青岛中信森林湖，雇用演员扮演一家人，在样板间内表演日常的生活状态，样板房对客户开放参观。

　　秘籍10：全员营销
　　关联词：全开放式营销
　　不败策略：向全社会开放房源，尽可能动用更多人的社会关系，推动销售。
　　不败指数：★★☆ 风险指数：★☆
　　今年2月6日，绿城集团董事局主席宋卫平表示，绿城将启动全新的销售模式改革。绿城的房源将向全社会开放，社会上任何一个人，都可以帮绿城卖房子。无论是企业销售人员，还是非专业销售人员，只要帮绿城卖出房子，都可获得一笔不菲的佣金。业内将绿城这种全开放式的销售模式称为“全员营销”。这条消息放出后不久，宁波一位网友便在微博爆料：宁波一些楼盘也开始“全员营销”，售出一套房子，佣金起步价为2万元。所谓全员营销，类似举措以往就有，只不过这次被概念化炒作了一把。该秘籍具体实施起来，还有很多细节上的难度。较为适用于高端楼盘营销，适合一对一的销售模式。（来源：克而瑞）