国际服装城项目招商推广方案

　　（一）招商策略

　　立足青岛、面向全国、走向国际

　　以青岛、省内、江浙等服装生产集散地为重点，运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证青岛地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。

　　“千手观音计划”和“大篷车行动”

　　“千手观音计划”，就是利用上述现代通信手段，把服装城的招商信息，就像“千手观音”一样集中高效地直接传达到服装行业产业链各个环节的厂家、经销商、代理商。

　　“大篷车行动”，就是各区深入本区内各重点城市、流动的招商。

　　（二）招商进度中的比例分配

　　招商的前期阶段，招商的比例计划为：青岛地区招商占40％左右；外地招商占40％左右；国际招商占20％左右。

　　其中：青岛地区招商所占比例不得超出整体的40％；外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额。

　　（三）进驻要求：

　　1.统一业态规划：商家入驻须服从对商业街的整体规划，不同业态分区设置。驻场前经确认业种及开业品牌，经严格考察审核后，方可签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经万科书面同意。

　　2.统一视觉形象：经营者对店铺的装修及招牌的制作方案须经万科审核同意后方可施工，以保证店铺风格符合商业街整体形象，营造规范化、一体化的经营、消费环境。

　　3.统一租赁管理：进驻商家在经营过程中须服从万科物业的统一管理。万科物业对商户进行严格的租赁管理，同时提供高质量的物业服务，从而在给商家提供一个安全有序经营环境的同时，也为业主创造一个舒适、整洁的购物、休闲场所。

　　（四）招商付款方式

　　一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：

　　1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5％；第五年租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。

　　2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为20年。

　　首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。

　　3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。

　　二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）：

　　1、同上。

　　2、第一段同上。

　　首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第6年后半年）租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。

　　3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。

　　从上面的分析来看，一次性交纳5年租金免费送6个月对公司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打9折只多损失7千万，而从对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。

　　注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。

　　四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由：

　　考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据‘现金是王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。

　　另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现。

　　（五）招商人员的招聘工作：

　　为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行对招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。

　　招聘原则：对商业专业的招商人员，必须具有本行业从业3年以上招商管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量全国性和国际客户资源者。

　　招商部人员招聘计划：总人数为50人（暂定）。按地区分招商分部。